Controleer uw rente aftrek!

In januari is in een artikel voor Vastgoedjournaal de nieuwe earningsstrippingmaatregel in de Vennootschapsbelasting toegelicht. Toch lijkt er verder weinig aandacht te zijn voor deze maatregel. Onterecht! Want iedere vastgoedonderneming van enige omvang heeft er al mee te maken. Daarom in dit artikel opnieuw aandacht hiervoor.

Belastingmaatregel

Er zijn kleinere belastingverhogingen waar meer ophef over bestaat dan deze. Vreemd, want in de toelichting van de staatssecretaris staat dat de earningsstrippingmaatregel jaarlijks structureel meer dan € 2 miljard aan extra belastingopbrengst oplevert. In woningcorporatieland heeft de per 1 januari 2019 ingevoerde earningsstrippingmaatregel wel heel wat stof doen opwaaien. Corporaties worden hierdoor voor € 353 miljoen extra belast in de Vennootschapsbelasting, per jaar. De corporaties verwachten mede hierdoor minder ruimte te hebben om te investeren in nieuwbouw woningen en verduurzaming van woningen. De overige opbrengst, € 1,7 miljard, moet door andere belastingplichtige vennootschappen worden opgebracht. Staatssecretaris van Financiën Snel heeft hieraan toegevoegd “dat er door de aftrekmogelijkheid van rente in de vennootschapsbelasting een stimulans voor bedrijven is om met vreemd vermogen te financieren. Het kabinet verwacht als reactie op deze maatregel dat bedrijven, waar mogelijk, activiteiten meer met eigen vermogen gaan financieren. Dit zal naar verwachting van het kabinet ook gelden voor vastgoedondernemers, voor zover zij geraakt worden door de earningsstrippingmaatregel.” Vastgoed is bij uitleg van deze maatregel dus expliciet genoemd.

Renteaftrekbeperking Wat is er aan de hand? Onder internationale afspraken ATAD1, zijn er een aantal maatregelen ingevoerd om belastingontwijking tegen te gaan. Let wel: het gaat om maatregelen in internationaal verband. Maar in dit geval raken ze uitsluitend nationaal belastingplichtigen ook in volle omvang. Deze renteaftrekbeperking is ingevoerd per 1 januari en is dus al van toepassing.

De renteaftrekbeperking werkt als volgt: wanneer het bedrag aan aftrekbare rentelasten van de belastingplichtige hoger is dan het bedrag van de belastbare rentebaten, wordt de aftrekbaarheid van het saldo beperkt tot maximaal € 1 miljoen of maximaal 30% van de EBITDA, indien dat hoger is dan € 1 miljoen. EBITDA staat voor Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortisation. Vertaald is dat: Winst voor aftrek van rente, belasting, afschrijving en afwaarderingen. Uit onderzoek via de Belastingdienst blijkt dat ongeveer 280.000 bedrijven een per saldo verschuldigde rente hebben die hoger is dan 30% van de EBITDA.

Breed begrip rentelasten Het rentesaldo is logischerwijs het verschil tussen rentelasten en rentebaten. Kosten van geldleningen, inclusief financial lease, en van instrumenten om rente- en valutarisico’s van geldleningen af te dekken worden als rentelasten aangemerkt. Dat geldt ook voor valutaresultaten en resultaten op de afdekkingsinstrumenten van rente- en valutarisico’s van geldleningen. Operational lease daarentegen is vergelijkbaar met huur en valt daarom hier niet onder.

Herinvesteringsreserve bijt Voor de bepaling van de EBITDA wordt gekeken naar de volgens fiscale maatstaven bepaalde winst. Dus zonder vrijgestelde voordelen zoals deelnemingsvrijstelling en vóór giftenaftrek. De winst dient te worden gecorrigeerd voor afschrijvingen en afwaarderingen van een bedrijfsmiddel en verminderd met eventuele terugnamen van eerdere afwaarderingen van een bedrijfsmiddel. Het aldus verkregen saldo wordt vermeerderd met het rentesaldo van het betreffende jaar. Het toepassen van Herinvesteringsreserve wringt hier, want op die manier doorgeschoven boekwinst gaat als aftrekpost mee in de EBITDA-berekening en verlaagt de grondslag voor de 30%-calculatie. Het deel van de rente dat in enig jaar niet aftrekbaar blijkt, kan worden doorgeschoven naar volgende jaren, waar het alsnog kan worden afgetrokken in jaren waarin het rentesaldo onder de grens blijft.

Vastgoedsector wordt getroffen Het kan niet anders dat veel van de 280.000 mogelijk betroffen bedrijven in de vastgoedsector opereren. Immers, vastgoedbedrijven zijn kapitaalintensief. Het vastgoed laat zich goed extern financieren door de vaste inkomensstromen en zakelijk zekerheden die kunnen worden verstrekt. En het toepassen van het zogenaamde ‘hefboomeffect’ (rendement op vastgoed is hoger dan rente op de lening) is aantrekkelijk en algemeen in de branche. Maar wat als de rente fiscaal niet meer geheel in aftrek komt? Dan is er sprake van een effectieve lastenverzwaring. Eén die bij aangaan van langlopende financieringsverplichtingen niet kon worden voorzien. Projectvennootschappen van projectontwikkelaars bijvoorbeeld lijken hiervan de dupe te worden, daar deze na afronding van het project meestal worden geliquideerd. Als de rente niet effectief in aftrek kon worden gebracht leidt een dergelijke opzet tot een definitief fiscaal nadeel. Optimale structurering is hier dus geboden.

Anticiperen? Er zijn mogelijkheden te anticiperen op de earningsstrippingmaatregel. Herfinancieren is er één, bijvoorbeeld als de actuele rentevoet lager is en eventuele boeterente uitgesmeerd kan worden over de nieuwe looptijd. Een andere mogelijkheid die voor de hand ligt is meer te financieren met eigen vermogen. Maar het aantrekken van eigen vermogen blijkt in de praktijk niet zo makkelijk. Interne financiering door het oppotten van winsten is dan een betere optie. Maar dat betekent dat er minder dividend uitgekeerd kan worden en er meer vermogen in de risicosfeer blijft. Dat doet dus pijn bij aandeelhouders van onder andere vastgoedondernemingen. De maatregel geldt daarnaast per fiscale eenheid in de Vennootschapsbelasting. Als een fiscale eenheid uit meerdere vennootschappen bestaat kan ontvoeging uit, of verbreken van de gehele fiscale eenheid een oplossing zijn. De grens van € 1 miljoen geldt nl. per vennootschap/fiscale eenheid. Een andere mogelijkheid is juridische splitsing, waardoor een vennootschap opgeknipt wordt in meerdere zelfstandige delen. Het kabinet heeft echter aangekondigd maatregelen te overwegen, indien juridische splitsing om deze reden een grote vlucht zou nemen. Dergelijke oplossingen vergen maatwerk van adviseurs, om te voorkomen dat er andere, niet beoogde, fiscale effecten ontstaan. Check daarom uw renteaftrek Controleer of er wel volledige renteaftrek is voor uw vennootschap(pen)! Indien een rentesaldo van het lopend jaar van meer dan € 1 miljoen nadelig wordt voorzien, is het goed met uw adviseur na te gaan of er mogelijkheden zijn om de gevolgen te beperken. Ook voordat er een vastgoedproject wordt gestart is het goed kritisch naar de financiering daarvan te kijken en of alle financieringslasten wel in aftrek kunnen komen.

Dit artikel is gepubliceerd in maart 2019 op Vastgoedjournaal.nl in de special financieren. Over de auteur: Jelle Baak is vastgoedaccountant en belastingadviseur bij Baak belastingadviseurs en vastgoedaccountants B.V. te Den Haag, baakaccountants.nl

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *