De carrière van vastgoedbeleggers

Als adviseur zie ik al jaren vastgoed in alle soorten en gradaties langskomen. Al naar gelang de omvang en ervaring van de belegger is het net een wooncarrière. Soms is het beleggen in vastgoed toevallig ontstaan, maar meestal is het een bewuste keuze voor opbo uw van inkomen en vermogen. Zoals we allen weten is het tastbare van vastgoed, met invloed op de resultaten en makkelijke financierbaarheid dat het aantrekkelijk maakt om daarin te investeren. 

Auteur: Jelle Baak

Vastgoed heeft het imago zeker te zijn en inflatiebestendig, want huren groeien mee met de inflatie. Maar zekerheid is in de achterliggende crisis betrekkelijk gebleken: ook vastgoedbeleggers hebben soms scheuren in hun broek opgelopen. Je kunt dus beter ook rekening houden met mindere tijden. Iedere bestaansvorm van vastgoedbeleggen kent zijn eigen regels, juridisch en fiscaal.

Wat is vastgoedbeleggen? Ik zie vastgoedbeleggen als het duurzaam aanhouden van vastgoed voor de beleggingsinkomsten en een waardestijging, die in lijn is met de inflatie en marktontwikkelingen.

Het begint met de eigen woning Als particulier kun je een deel van de eigen woning verhuren. De eigen woning blijft dan juridisch één geheel, waardoor je niet zo maar een (verhuurd) deel kunt verkopen, maar fiscaal verandert er wel wat. Is het een kamer die verhuurd wordt, dan spreken we van kamerverhuur. Dat is nog aan weinig regels gebonden, alleen geldt een vrijstelling van € 5.216 huur per jaar (2018), daarboven word je belast in box 3 Inkomstenbelasting. Is het een zelfstandig deel van de woning dat wordt verhuurd, dan gaat er fiscaal al iets veranderen. Als aan een derde wordt verhuurd dan hebben we voor de Inkomstenbelasting te maken met een splitsing van de eigen woning in een deel in box 1 en het verhuurde deel in box 3. Het aandeel in de hypothecaire lening verhuist ook (naar rato) mee naar box 3, wat inhoudt dat de rente van dit deel niet aftrekbaar is. Wordt het aan het eigen bedrijf ter beschikking gesteld of dat van de partner, dan valt dat deel in de terbeschikkingstelling regeling (TBS) in box 1 in de Inkomstenbelasting. De huurvergoeding is belast, echter mogen kosten in aftrek worden gebracht. Op het saldo wordt nog een terbeschikkingsstellingsvrijstelling van 12% in mindering gebracht. Bij tijdelijke verhuur van de eigen woning, ook via Airbnb, is de verhuuropbrengst voor 70% belast in de eigen woningregeling. Wel mogen kosten in aftrek worden gebracht en blijft hypotheekrente aftrekbaar. Is verhuur via Airbnb niet meer tijdelijk, dan is het in de Inkomstenbelasting een bron van winst of resultaat uit een werkzaamheid en in box 1 belast. Staat de eigen woning te koop dan mag hij tijdelijk worden verhuurd, waarbij alles in box 3 wordt belast en er geen hypotheekrente aftrek bestaat.

Er komen beleggingspanden bij Heeft de particulier de smaak te pakken, dan koopt hij/zij een verhuurd of leeg pand erbij met het oogmerk dit te gaan verhuren. Ook een vakantiehuis of studentenwoning valt hieronder. Het gaat om op zichzelf staande objecten, die apart kunnen worden aangekocht en verkocht, verhuurd en verhypothekeerd.

We stuiten hier meteen op juridische vraagstukken, zoals hoe zit het met de eigendom (inclusief grond/erfpacht), hypotheek en het huurcontract? Is er sprake van een appartement met een VVE? Het huurcontract luistert nauw: voor bijvoorbeeld winkels gelden in het Burgerlijk Wetboek andere regels dan voor sociale huurwoningen.

Als een eigenaar zich door deze regelbrij heen slaat kan hij veel plezier beleven aan zijn investering. Hij/zij kan een beter rendement verwachten dan sparen. Jaarlijkse indexatie van de huren zorgt voor groei, ook voor waardestijging. Enige punten van zorg vormen misschien het onderhoud en de verduurzaming. Er is sprake van belastbaarheid in box 3 in de Inkomstenbelasting. Belast wordt forfaitair, een percentage van de waarde (maximaal 1,68%). De waarde is de marktwaarde op peildatum 1 januari, minus de netto schuld. Voor verhuurde woningen geldt een aftrek wegens huurdersbescherming, de ‘leegwaarderatio’. Deze is tussen de 55% en 15% van de WOZ-waarde, afhankelijk van de jaarhuur ten opzichte van dezelfde WOZ-waarde.

Veel beleggers zijn blij met box 3 Inkomstenbelasting, want de belasting drukt niet zwaar op het netto resultaat. Kosten en financieringsrente zijn dus niet aftrekbaar, terwijl de huur niet belast wordt, maar wel indirect invloed heeft op de belaste waarde.

Er is een beleggingsportefeuille Wanneer je ‘kralen bent gaan rijgen’ kun je na verloop van tijd constateren dat je een behoorlijke beleggingsportefeuille hebt opgebouwd. In beginsel valt dit nog steeds in box 3 Inkomstenbelasting.

De omvang van de beleggingsportefeuille is volgens de rechter niet bepalend voor de belastbaarheid, wèl hetgeen de belegger zelf doet. Als er ‘meer dan normaal vermogensbeheer’, is, dat wil zeggen extra arbeid gericht op het behalen van extra rendement, dan kom je in de winst- of resultaat sfeer. Dit wordt fiscaal anders behandeld, nl. belast in box 1. Zo zou ik oppassen met: zelf verhuren en afsluiten van huurcontracten, verrichten van onderhoud en schoonmaak, verbouwen van een eigen pand, zelfs met uitbesteding aan een aannemer. Het inhuren van een professionele vastgoedbeheerder ontzorgt niet alleen, maar vermindert ook fiscale risico’s. Bij bezit van meer dan 50 huurwoningen in de sociale sector wordt je aangeslagen voor de verhuurderheffing, net als woningcorporaties. Je rendement is dan een stuk lager.

Naar de beleggings-BV Is de portefeuille groot of is er substantiële eigen werkzaamheid, zoals bij handel en renovaties, dan is een B.V. op zijn plaats. De besloten vennootschap leidt juridisch en fiscaal een eigen leven, wat meer continuïteit geeft. We hebben wel een boekhoudverplichting, moeten een jaarrekening opmaken en ook publiceren via de KvK.

Juridisch kan de B.V. panden aan- en verkopen, zelf financieringen aangaan en er is de mogelijkheid om de vennootschap (ook in delen) te verkopen in de vorm van aandelen. De B.V. kan verschillende aandeelhouders hebben. We vallen in de Vennootschapsbelasting, waar opbrengsten (ook van verkoop) minus kosten belast worden. Kosten en rente zijn dus wel aftrekbaar.

Wordt er incidenteel vastgoed verkocht dan kan de belasting vaak worden uitgesteld door middel van toepassen van de Herinvesteringsreserve-faciliteit. We hebben geen discussie meer met de fiscus over belastbaarheid in box 3 of box 1 van de Inkomstenbelasting.

We kunnen winsten na (20% ) vennootschapsbelasting oppotten in de B.V. en verkrijgen zo interne financiering. De belasting over winst of dividend op aandelen in box 2 Inkomstenbelasting van 25% stellen we uit.

Aan het einde: overdracht! Eenmaal komt het einde in zicht, de vastgoedbelegger wil met pensioen of overlijdt. De wens is om het vastgoed over te dragen aan de volgende generatie of te verkopen. Fiscaal is verkoop in box 3 Inkomstenbelasting onbelast, maar in de B.V. belast voor de vennootschapsbelasting. Voor de erf- en schenkbelasting wordt het vastgoed belast tegen de marktwaarde, er geldt geen kortingsregeling zoals voor een onderneming. Vastgoed wordt bij verkrijging door schenken of overlijden gezien als een belegging. Maar eenmaal in de B.V. willen we tòch die faciliteiten bij schenken of erven claimen: de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR). Er staat ook wat op het spel voor de opvolgende generatie, nl. belastingverlaging van circa 40% tot uiteindelijk 4%!

Dit gaat echter niet zonder slag of stoot: de fiscus geeft zich niet zo maar gewonnen. We zien daarom meer procedures waarbij toepassen van de BOR bij vastgoedvennootschappen in het geding is. Door aan te tonen dat er meer dan normaal vermogensbeheer is, waardoor extra rendement wordt beoogd, kan de BOR soms wel worden toegepast. Maar dit is wel maatwerk.

Op het eindpunt in de carrière is de vastgoedbelegger ondernemer geworden. Maar dan is de omvang er ook naar. Is dat niet wat iedere vastgoedbelegger stiekem wil?

Jelle Baak is belastingadviseur en vastgoedaccountant te Den Haag

Dit artikel is gepubliceerd op VastgoedJournaal.nl, special december 2018

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *