Zoals bij veel vastgoedondernemers bekend, is Herinvesteringsreserve (HIR) een fiscaal instrument om afrekening ineens van boekwinst bij verkoop van onroerende zaken te voorkomen. Het is gebaseerd op artikel 3.54 Wet Inkomstenbelasting.

Dit IB-artikel voor ‘winst uit onderneming’ is overeenkomstig van toepassing op de winstbepaling in de Vennootschapsbelasting.

Eisen
Artikel 3.54 houdt in dat als er een voornemen tot herinvestering bestaat, de winst gedurende het boekjaar en de 3 daaropvolgende jaren gereserveerd kan worden en blijven tot afboeking op vervangende onroerende zaken plaats vindt. Is er niet geherinvesteerd dan wordt de boekwinst of het restant daarvan in het derde jaar opgenomen in de belastbare winst. Herinvesteren kan ook gebeuren voorafgaand aan de vervreemding.

Overigens spreekt de wet van bedrijfsmiddelen, dat is een breder begrip dan alleen onroerende zaken. Een bedrijfsmiddel is duurzaam aanwezig in de onderneming ten behoeve van het ondernemingsdoel, vormt onderdeel van het vaste kapitaal van het ondernemingsvermogen en er wordt niet op afgeschreven of met een duur van meer dan tien jaar.

Indien onroerende zaken aangehouden worden als voorraad kwalificeren zij derhalve niet als bedrijfsmiddel en kan de HIR niet worden toegepast. Bij afboeking van de HIR mag de nieuwe boekwaarde van het bedrijfsmiddel niet onder de boekwaarde van de oude (vervreemde) komen. Voorts dient het vervangende bezit dezelfde functie te vervullen als het oude. Dus een pand dat voor verhuur geëxploiteerd werd kan door een nieuw pand (of nieuwe panden) bestemd voor verhuur worden vervangen. Daarbij maakt het niet uit of het éne commercieel vastgoed is en het andere woningen betreft.

De wet laat bijzondere omstandigheden toe waardoor bijvoorbeeld vertraging is opgetreden en de herinvesteringstermijn kan worden verlengd. Verstandig is om dit tijdig bij de Belastingdienst aan te kaarten.

Vervangingsvoornemen vastleggen vóór eind van het jaar
Uit de wetstoepassing blijkt het aannemelijk maken van het herinvesteringsvoornemen wel van groot belang. Voor ieder jaar dat de HIR nog niet is aangewend, dient het bestuur van de vennootschap haar vervangingsvoornemen op het eind van het boekjaar te kunnen aantonen. Dat kan achteraf niet alleen herleid worden uit gedragingen van het gehele concern of uit regelmatige aanbiedingen van nieuwe investeringsmogelijkheden. Het moet per entiteit of fiscale eenheid in de Vennootschapsbelasting blijken uit vastlegging van directie- of aandeelhoudersbesluiten. De Belastingdienst vraagt hier veelal naar bij beoordeling van de aangifte Vennootschapsbelasting.

Wellicht de laatste zakelijke actie van dit jaar vóór de oliebollen zou dus moeten zijn: nagaan of er een HIR is en in notulen vastleggen dat er een herinvesteringsvoornemen bestaat. Het verdient aanbeveling deze notulen te delen met de fiscale adviseur, bij voorkeur vóór de champagne wordt ontkurkt. Ik wens u een voorspoedig 2020 toe!

Dit is een bijdrage van Jelle Baak vastgoedaccountant en belastingadviseur bij Baak belastingadviseurs en vastgoedaccountants B.V. in Den Haag.